RADIO 7 [CA] 
Jeszcze kilka lat temu kupno mieszkań z planów było łatwym i pewnym posunięciem. Wystarczyło zapłacić mały zadatek – około $5,000 na początek, a następnie różnicę do 15% ceny zakupu, która była rozłożona czasami na rok, a czasami na dłużej. Wtedy byliśmy „właścicielami” takiego mieszkania tylko na papierze, a faktyczną własność przejmowaliśmy w użytkowanie po 2, 3 lub 4 latach.
Ponieważ ceny najbardziej chodliwych (wśród inwestorów) mieszkań 1-sypialniowych kształtowały się na poziomie $350,000-$400,000, łatwo było „wyskrobać” owe mniej więcej $50,000-$60,000 depozytu, by zabezpieczyć sobie mieszkanie z planów.
Byli też tacy, którzy wpłacili zadatki na 2, 3, a często i więcej mieszkań. W tym bardzo przewidywalnym rynku, jaki miał miejsce wówczas, w chwili ich odbioru mieszkania przyrastały na wartości od 15% do 25% (a czasem więcej), co dawało znakomity zwrot na zainwestowanej gotówce – bo przecież inwestycja wynosiła tylko 15% ceny. Reszta to była wirtualna pożyczka (leverage), za którą nawet nie potrzebowaliśmy płacić oprocentowania.
Oczywiście dla kupujących w ten sposób inwestorów była to znakomita i bardzo pewna inwestycja.
I kiedy inflacja w Kanadzie była pod jako takim nadzorem, to wszystko się udawało, ale…
W ostatnich czasach ten schemat się zmienił. Wielu deweloperów nagle zorientowało się, że od chwili sprzedaży mieszkania z planów do chwili przepisania go na użytkownika mijają 2-4 lata, w trakcie których ceny budowy (materiałów, robocizny, pozwolenia) idą w górę znacznie szybciej, niż zaplanowany profit. Wtedy okazało się, że niektóre projekty tracą zyskowność i wielu deweloperów rezygnowało z budowy już sprzedanego projektu, pozostawiając rozczarowanych inwestorów na lodzie. Rozczarowanych, bo dostają swoją zaliczkę z powrotem (czasami z małym zyskiem na oprocentowaniu), ale bez wymarzonego profitu! A w tym czasie 2-4 lata czekania spowodowało, że stracili oni super okazję na zysk.
Są jednak projekty, które są już w bardzo mocnym stadium budowy i czasami jest zbyt późno, by je przerwać. Często stosowanym rozwiązaniem jest w takich sytuacjach postawienie ultimatum tym, którzy w takim projekcie się znaleźli. Retoryka jest mniej więcej taka taka: albo dopłacicie do wartości rynkowej, albo oddamy wam depozyt (z małym procentem) i sprzedamy mieszkanie na otwartym rynku. Tak między innymi stało się z projektem ‘Highlights of Mississauga’ koło Plazy Wisła, gdzie niektórzy inwestorzy muszą dopłacać nawet po $200,000 (których najczęściej nie mają), by odebrać mieszkanie.
Znam również przypadki w których parking pierwotnie zawarty w cenie (czyli za free) nagle kosztuje dodatkowo $40,000-$50,000. Oczywiście wygląda to na jakiś przekręt, ale jak się zwykle okazuje, w Kanadzie wygrywa w sądach z reguły ten, który ma lepszego prawnika. A firmy deweloperskie, mając pieniądze, mogą sobie pozwolić na najlepszych.
Dziś sprzedaż mieszkań z planów wygląda zupełnie inaczej.
Deweloperzy nauczeni złym doświadczeniem sprzedają mieszkania z planów nie według obecnych cen, a według „przewidywanych” cen. W pewnym sensie ich rozumiem, bo nikt nie chce tracić profitu.
Dlatego dziś, kupując z planów wszystko jest „ekstra”. Do ceny doliczany jest przewidywany wzrost kosztów materiałów, robocizny, pozwoleń czy podłączeń miejskich. Plus parking i locker są sprzedawane osobno. Dziś typowy koszt sprzedawanych mieszkań kształtuje się na poziomie $1,500 za stopę lub więcej, co powoduje, że średniej wielkości mieszkanie w Downtown Toronto zaczyna kosztować blisko miliona!
Czy to ma jakikolwiek sens? Szczególnie, jeśli w tym samym czasie można ciągle kupić mieszkanie podobnej wielkości razem z parkingiem i lockerem w budynku, oddanym do użytku 2-4 lata temu o $100,00, $200,00 czy nawet więcej tysięcy taniej?
Dlaczego jest tyle ofert sprzedaży mieszkań w kilkuletnich budynkach? Ponieważ wielu inwestorów, którzy kupili kiedyś te mieszkania za $450,000-$500,000, dziś chce wycofać swój kapitał, sprzedając je po obecnej cenie rynkowej, a nie po cenie spekulacyjnej. A taka cena, według deweloperów, będzie obowiązywała za 3-4 lata, kiedy ich budynki będą oddawane do użytku.
Ta ogromna zmiana w sposobie ustalania ceny sprzedaży przez deweloperów spowodowała, że wielu inwestorów zaczyna inwestować obecnie w już istniejące mieszkania – i moim zdaniem słusznie.
Obecnie kupno mieszkań z planów niesie ze sobą elementy ryzyka. Nie wiadomo nigdy czy projekt dojdzie do skutku, jakie będą koszty zamknięcia, jakie będą wykończenia, na co będziemy faktycznie spoglądać z okna, czy wybrany plan jest taki jak myśleliśmy, itp.
Tych niewiadomych nie ma, kiedy kupujemy gotowy produkt.
Dodatkowo, łatwo jest w krótkim czasie ocenić unit, budynek, okolicę, czy nawet zasoby finansowe budynku!
Kupując dziś mieszkanie w „dobrym” budynku za cenę rynkową (czyli nawet znacznie poniżej $650,000) mogę sobie wyobrazić, że jeśli deweloperzy się nie mylą i obecnie takie mieszkania z planów sprzedają się za około $800,000, to kupione przez nas mieszkanie pewnie przybierze na wartości do podobnej ceny. Ale żeby zyskać ten sam profit ($150,000) mieszkania, które sprzedają deweloperzy z planów, powinny kosztować za 3-4 lata prawie milion. No cóż, liczby nie kłamią, więc albo ja się mylę w rachunkach, albo mam słabą wyobraźnię!
Ten cały długi wywód ma na celu uświadomienie Państwu, że rynek się zmienił i moim zdaniem raczej sugerowałbym mieszkania już wybudowane, które można kupić taniej, niż podobne kupowane z planów.
Innym plusem takiego wyboru jest fakt, że obecnie można się trochę potargować, bo wielu inwestorów, kupując mieszkania na biznes, opierało ich finansowanie na zmiennym oprocentowaniu (variable mortgages). I dziś, kiedy procenty poszły znacznie w górę, chce się pozbyć unitów – bo koszty ich utrzymania nagle przerosły dochód otrzymywany z wynajmu.
Warto też wspomnieć, że istniejące mieszkania można kupować z minimalnym downpayment, co może być zachęcające dla tych, którzy dotychczas wynajmowali. Jednak przy obecnych oprocentowaniach i kosztach obsługi pożyczek może być to kosztownym rozwiązaniem.
Natomiast uważam, że zakup istniejących mieszkań jako inwestycję przynosząca stały dochód jest ciągle doskonałym pomysłem dla tych, którzy mają gotówkę w banku.
