CO WARTO WIEDZIEĆ PRZED SPRZEDAŻĄ DOMU?

Początek roku jest zawsze tym okresem, kiedy zaczynamy planować zmiany.
I często te zmiany wiążą się ze zmianą domu.

Myślę, że byłoby ciekawie, gdybym (może nawet w kilku artykułach) opisał, jak się zabrać za sprzedaż, jak się do niej przygotować i jakie są koszty z tym związane. Takie porady od kogoś, kto ma bardzo duże doświadczenie, mogą pozwolić Państwu na chwilę zastanowienia.

My, Polacy, zwykle mieszkamy w tym samym domu znacznie dłużej niż przeciętni Kanadyjczycy. Jako Domator Team mamy wielu klientów mieszkających w domach, które zakupili ze mną w okresie, kiedy dopiero zaczynałem pracę w tym biznesie, a było to ponad 30 lat temu (aż trudno uwierzyć jak ten czas szybko przeleciał!). Po prostu wielu z nas nie lubi się przeprowadzać!

Ale czasami następuje taki moment w życiu, że przeprowadzka zaczyna być pożądana. Powodów jest mnóstwo. Jak zmiana statusu rodziny (dzieci na przykład poszły na swoje), czasami kwestia wieku (dom staje się zbyt duży i kosztowny do utrzymania), chęć powrotu do Polski. Powodów może być bardzo wiele i każdy ma swój własny.

Dla tych, którzy kupowali dom bardzo dawno (i nawet dla tych, którzy zrobili to kilka lat temu), sprzedaż może być zupełnie nowym doświadczeniem. Tak jak wspomniałem na wstępie, wielu z nas kupowało dom po raz pierwszy 20-30 lat temu, i nigdy potem go nie sprzedało. Dlatego postanowiłem przybliżyć Państwu proces sprzedaży, opisując jak się do niego przygotować, jakie są koszty związane ze sprzedażą, oraz co się dzieje po sprzedaży. To może być cykl artykułów, ale wydaje mi się, że taki mały przewodnik powinien wszystkim planującym sprzedaż czy zamianę domu bardzo pomóc.

* Prime Residence.
Dla potrzeb tego artykułu będziemy zajmowali się domami (mieszkaniami), w których faktycznie mieszkamy. Określane są one jako prime residence. W Kanadzie tak określana nieruchomość ma spore przywileje ze względu na podatki. Oznacza to, że cały profit, jaki osiągnęliśmy w okresie od zakupu do sprzedaży (pod warunkiem, że jest to dłużej niż rok) – zasadniczo jest zwolniony z podatku. Są to często ogromne sumy, bo jak wszyscy wiemy, nieruchomości przybrały na wartości. Często nawet cztero- lub pięciokrotnie w ciągu tych lat.

Ma to ogromne znaczenie, kiedy planujemy downsizing, przechodząc na emeryturę. Jeśli sprzedamy droższy dom i kupimy tańszy – to różnica w cenie jest wolna od podatku i można te pieniądze albo zainwestować, albo podarować bliskim krewnym (dzieciom, wnukom). Oczywiście jak sprzedamy prime residence i nic nie kupimy, również nie zapłacimy podatków. Wiele osób na emeryturze wybiera opcję wynajmowania mieszkania – i używa uzyskany kapitał na opłaty za wynajem.

* Kara za zerwanie umowy hipotecznej.
Większość ludzi, kiedy sprzedaje dom w którym mieszkali długo, zwykle nie ma już dawno pożyczki hipotecznej. Ale jest też spora grupa, która nadal spłaca hipotekę. Warto sprawdzić z bankiem, w którym mamy mortgage, jakie są koszty związane z zerwaniem pożyczki. To znaczy kiedy zamieniamy domy, to w większości przypadków możemy przerzucić istniejący mortgage z domu na dom bez kary, ale wiążą się z tym czasami opłaty prawne (rejestracja pożyczki). Natomiast kiedy sprzedajemy dom i nie kupujemy następnego, istniejący mortgage musi być wyrejestrowany (czyli zerwany) i z tym wiążą się czasami spore kary. Warto to sprawdzić. Ten temat będzie omówiony w innym, specjalnym artykule.

* Wycena nieruchomości.
Lata temu tylko licencjonowani agenci mieli dostęp do informacji z MLS (Multiple Listing Service). W dzisiejszych czasach każdy jest „ekspertem od real estate” i ma dostęp do wielu stron internetowych, które udostępniają liczne informacje wcześniej niedostępne. Można tam znaleźć informacje za ile się dane nieruchomości sprzedały, ale również sugerowane jest, za jaką ceną wystawiona właśnie nieruchomość może się sprzedać. Te sugerowane ceny opracowane są przez algorytm w programie, który bazuje na ostatnich sprzedażach i aktywności rynku. Moim zdaniem jest to „bezduszny” i często błędny sposób wyceny. A z drugiej strony wiele osób, szczególnie młodych, wierzy w to bez zastrzeżeń. Moim zdaniem, sama wycena nieruchomości zależy od tylu czynników i składników, że na pewno nie polegałbym na algorytmie.

* Zacznijmy od sposobów wyceny nieruchomości.

Pierwszy – najbardziej typowy, polega na ustaleniu ceny, bazując na danych „historycznych”. Czyli na przykład jak mamy wycenić mieszkanie sprzedawane w konkretnym budynku, to patrzymy na ostatnie sprzedaże porównywalnych mieszkań. Jeśli nie ma wystarczająco wielu mieszkań porównywalnych, to patrzymy na okolicę i wybieramy porównywalne mieszkania z bliskiego rejonu. Na przykład wyceniając mieszkanie przy Square One, nie będziemy brali do porównania mieszkań z Toronto czy Markham. Podobnie robi się z domami, townhousami czy połówkami.

Wybieramy podobne nieruchomości z w miarę bliskiego rejonu i porównujemy je do nieruchomości, którą mamy wycenić.

Oczywiście ważny jest też czas sprzedaży. Rynek nie stoi w miejscu. Porównywanie tego, co się sprzedawało rok temu, mija się z celem. Na początku 2022 roku temu byliśmy w chyba najgorętszym rynku, jaki ja pamiętam w real estate. Ceny szły w górę w tempie astronomicznym, były przebijane i bardzo często domy sprzedawały się o ponad $100,000 lub znacznie więcej. I ten gwałtowny przyrost cen nie bazował na niczym innym jak na emocjach i bardzo niskim oprocentowaniu. Od marca 2022 na skutek interwencji rządowej, oprocentowanie Bank of Canada wzrosło od 0.25% do prawie 5%, co efektywnie spowodowało zmianę nastrojów i cen. Ceny, moim zdaniem, wróciły do poziomu sprzed Covid-19 i jeśli ktoś chce wycenić dom obecnie, to powinien raczej popatrzeć na ceny sprzed pandemii jako obecnie adekwatne.

Niestety, wielu planujących sprzedaż ciągle ma w pamięci ceny sprzed roku i na takie ceny liczy obecnie. Te wygórowane oczekiwania sprzedających powodują wyraźny konflikt interesów pomiędzy kupującymi (którzy szukają okazji) a sprzedającymi, którzy nie chcą (ich zdaniem) stracić. Jest to duży dylemat i ja rozumiem obie strony. To naturalna sytuacja i myślę, że jest kwestią czasu, jak każda ze stron będzie gotowa na kompromis. Czyli sprzedający „odpuszczą” oczekiwania, a kupujący przestaną liczyć na cud.

Wspominałem o relatywnie łatwym sposobie wyceny, polegającym na porównywaniu podobnych nieruchomości. Ale są domy nietypowe, są domy stojące na działkach z potencjałem na podział lub wybudowanie osiedla domków lub nawet condominium apartments. To samo dotyczy działek. Są działki, które nadają się na development, a są takie, gdzie nigdy to nie będzie możliwe. W takich przypadkach obowiązują inne sposoby wyceny.

Jeśli na przykład wyceniamy custom home i tak naprawdę nie ma nic porównywalnego, to możemy próbować ustalić wycenę, bazując na obecnych kosztach budowy plus cenie działki. Nie jest to często stosowany sposób wyceny, ale czasami jedyny. Oczywiście koszt budowy zależeć będzie od standardu wykończenia. Dom na typowym subdivision pewnie nadal można wybudować za $300 za stopę, ale luksusowy dom budowany na zamówienie pewnie będzie dziś startował od $1,000 od stopy. Dodatkowo koszt działki będzie zależał od lokalizacji. W Lorne Park może to być dobrze ponad 2 miliony, ale w Akton pewnie można dostać działkę za 30% tej ceny. Nie zapomnijmy również o kosztach za projekt, uzbrojenie terenu, development charges (około $70,000 w Mississauga), itd.

Dziś brakuje terenów pod budowę domów – zarówno w mieście jak i poza miastem. Nie zawsze 100-akrowa farma nadaje się na to, by wybudować tam osiedla domów, a jeśli już, to jest to bardzo długi proces. Ale czasami widzimy działkę w mieście, która wydaje się mało atrakcyjna, ze słabym domkiem, ale na sporej działce, która pozwala na podział i budowę na przykład bliźniaka czy domów wolnostojących. W takich przypadkach przy wycenie bierze się pod uwagę potencjał. Czyli nie to, jaka jest działka, ale co można na niej zrobić, zadecyduje o jej wartości.

Za tydzień druga część poradnika dla osób, które przymierzają się do sprzedaży domu. Zapraszam do lektury!

Zachęcam do odwiedzenia strony www.czaplinski.ca. Zapraszam także do kontaktu w innych sprawach, związanych z zakupem czy sprzedażą nieruchomości oraz na moją stronę na Facebooku “Domator Team & Maciek Czapliński” – bo dzieją się na niej ciekawe rzeczy.

Za miłą i owocną współpracę dziękuje Państwu Domator Team w składzie: Maciek, Agnieszka i Kasia Czaplińscy, Angelika Banas, Anna Koba, Iwona Nowysz, Dorota Szapowalow i Małgorzata Wieladek. Z nami nie kupuje się kota w worku!

 

Pozdrawiam,

Maciek Czapliński
905 278 0007