PODCAST #10

 JAK ZAKWALIFIKOWAĆ SIĘ NA MORTGAGE?

 

Kiedy już podejmiemy szereg decyzji, działań, i posiadamy pieniądze na downpayment (o tym, jak zdobyć środki na downpayment pisałem w zeszłym tygodniu), warto zacząć od rozmowy z bankiem albo z mortgage brokerem. To, czy zacząć od banku czy od mortgage brokera, zależy od kilku czynników. 

Jeśli mamy bardzo typową i jasną sytuację, czyli stałą i dobrą pracę, dobrą punktację kredytową, rozliczamy się z Revenue Canada i posiadamy odpowiedni downpayment, to banki będą nas kochały i bez trudu udzielą nam pożyczki. Oczywiście według wymagań kwalifikacyjnych.

W bankach mortgage specialists zwykle zatrudniani są na stałe pensje i często niekoniecznie są motywowani, by zrobić coś ekstra i „przepchnąć” aplikację przez system. Zresztą duże banki mają swoje specjalne programy komputerowe, które zatwierdzają lub odrzucają aplikacje, bazuje na „algorytmie”, nie na ludzkiej decyzji.

I odwrotnie – jeśli nie mamy stałej pracy, albo taką pracę lub biznes, w którym wykazujemy niskie dochody (czasami są celowo zaniżane, by zaoszczędzić na podatkach), mamy dość niską punktację kredytową, a źródło wynagrodzenia jest niezbyt jasne albo downpayment niski, to wówczas zacząłbym od rozmowy z mortgage brokerem. Takim, który jest doświadczony i potrafi myśleć elastycznie.

Każdy mortgage broker przeważnie pracuje dla siebie, czyli jego wynagrodzenie bazuje na commission, którego wysokość uzależniona jest od korzystnie załatwionych spraw dla klientów. Z tego względu brokerowi zależy, by każda tranzakcja się udała i dlatego dokłada wszelkich starań, by ją zatwierdzić.

W większości przypadków mortgage broker „lokuje” pożyczki w typowych bankach, które płacą mu jego finder fee (czyli prowizję) i zwykle w tych przypadkach starający się o mortgage nie ponosi dodatkowych kosztów. Mortgage broker, znając wymogi i procedury bankowe, czasami tak przygotowywuje aplikację, aby była ona akceptowalna.

Są sytuacje, kiedy broker musi skorzystać z banków czy Credit Unions, określanych jako „B Lender” – które nie płacą mu za przyprowadzenie klienta, czyli w takiej sytuacji to kupujący musi zapłacić jego wynagrodzenie. Zdarza się też, że takie banki z drugiego obiegu też pobierają swoje dodatkowe bonusy!

Czasami załatwienie pożyczki kosztuje, ale jeśli nie mamy innego wyjścia i naprawdę potrzebujemy kupić nieruchomość, to może być to jedyne wyjście. Warto dodać, że takie „B Banks” nie są tak ściśle kontrolowane przez instytucje nadzorcze i mają często bardziej liberalną politykę zatwierdzania pożyczek.

Jeszcze innym źródłem finansowania mogą być prywatne pieniądze, i tutaj zwykle przypisy są bardzo liberalne, ale koszty „załatwienia” oraz wysokość oferowanego oprocentowania są znacznie wyższe.

Starający się o pożyczkę robią to często na własną rękę, co moim zdaniem jest ogromnym błędem. Po pierwsze – często biegają pomiędzy bankami, walcząc o minimalnie lepszy procent. W tym czasie za każdym razem wypełniają aplikacje na mortgage, co wchodzi na ich „Credit Biuro” – i w efekcie wpływa na obniżenie punktacji. A tak naprawdę to „chartered banks” zasadniczo mają te same programy i bardzo zbliżone procenty.

Kiedy zlecimy załatwienie pożyczki specjalistom – kredyt jest sprawdzany tylko raz, a mortgage broker doskonale wie, który bank ma lepszą ofertę i zwykle nas tam skieruje. Poza tym – jeśli nasze dokumenty wymagają korekty, by bank je zaakceptował, to brokerzy wiedzą, jak do tego podejść. Moim zdaniem, gdyby nie pomoc mortgage brokers, połowa ludzi nigdy nie dostałaby pożyczki hipotecznej.

Jakie dokumenty zwykle powinniśmy mieć gotowe, kiedy zaczynamy załatwienie pożyczki?

 

1. ID czyli prawo jazdy lub paszport

Banki chcą wiedzieć, komu pożyczają pieniądze i jest to zrozumiałe, potrzebują więc potwierdzić tożsamość kredytobiorcy. Muszą też potwierdzić nas status w Kanadzie, bo inne przepisy dotyczą tych, którzy mają stały pobyt (obywatele, landed residents) a inne tych, którzy są tutaj jako obcokrajowcy.

 

2. Punktacja kredytowa

Każdy, kto wkracza w dorosłe życie, to czy chce czy nie chce – będzie wprowadzony w kanadyjski system, który obserwuje i weryfikuje nasze zachowania, jeśli chodzi o zaciąganie pożyczek i ich spłacanie. Określane jest to jako „Credit Biuro” i wszelkie pożyczki jakie zaciągamy, będą tam odnotowane.

Na przykład uzyskujemy VISA, Mastercard czy Canadian Tire (itd.). Każda z tych kart kredytowych zostanie automatycznie połączona z naszym SIN i naszymi danymi. W systemie znajdą się nasze pożyczki hipoteczne, pożyczki samochodowe, linie kredytowe. Jak długo płacimy na czas minimalne raty (lepiej, by spłacać z nadwyżką) to nasz kredyt uzyskuje pozytywną punktację. Ale kiedy zaczynają się problemy, to punktacja szybko spada. Punktacja waha się od 300 do 850 punktów i w jaki sposób jest naliczana, pozostaje tajemnicą (tak samo jak receptura Coca-Coli). Ale jeśli Państwa punktacja jest niższa niż 600 punktów, to mało który bank będzie skłonny do rozmów o pożyczce. Może tak zwani „B Lenders”, ale wówczas oferowane warunki na pożyczkę będą mało atrakcyjne. Wszystko powyżej 700 punktów jest bardzo dobrą punktację a powyżej 800 to już super!

Swoją punktację można sprawdzić bezpłatnie, odwiedzając strone Equifax.com i jest to najlepszy sposób, bo takie działanie nie obniża naszej punktacji. Często odwiedzając różne banki i zgadzając się na sprawdzanie naszego kredytu poprzez bankowy system, tracimy punkty za każdym sprawdzaniem. Jak ktoś ma kredyt bliski 600 punktów, to takie sprawdzanie może nam bardzo zaszkodzić!

 

3. Potwierdzenie zarobków

Są ludzie ukochani przez banki, którzy mają czystą i klarowną sytuację dochodów. To zwykle nauczyciele, urzędnicy rządowi, strażacy, policjanci, itd. Innymi słowy, ludzie na budżetowych pensjach, którzy są w stanie łatwo udokumentować dochody ze swoich „ciepłych posadek” od lat. Jeśli jeszce w rodzinie są dwa takie dochody, to ubieganie się o kredyt jest zwykle dość łatwe. Jedyne, co musimy zrobić, to przejść pozytywnie stress test – o którym na koniec.

Jednak większość Kanadyjczyków podpada pod kategorię self employed, ludzi pracujących w branży entertainment czy sektor hospitality – nawet lekarze, dentyści czy agenci real estate. Ludzie, których wynagrodzenie jest płynne i może być bardzo znaczne, ale po odliczeniu wydatków prowadzenia biznesu zwykle jest dość niskie. Przecież nikt normalny nie będzie unikał możliwości odpisów podatkowych, jeśli może z tego skorzystać.

Jest też ogromna grupa Kanadyjczyków pracująca za gotówkę i ukrywająca swoje faktyczne dochody. Jedna z takich grup to kontraktorzy, kelnerzy, fryzjerzy, masażyści, firmy sprzątające. Nie chodzi, że próbuje się kogoś czepiać, bo sam to rozumiem. Jak mamy gotówkę, na której rząd chce położyć łapę, to ja bym też tego nie lubił.

I tu jest pies pogrzebany. W tej ostatniej sytuacji gdzie „cash is king”  zwykle bardzo trudno jest uzyskać pożyczkę bez kreatywnych mortgage brokers. Nie będę zagłębiał się w szczegóły, ale na pewno w takiej sytuacji nie zaczynałbym od banku.

Natomiast banki zdały sobie sprawę kilka lat temu, że ogromna (chyba największa grupa biznesowa) self employed zarabia na tyle dużo, że może spłacać pożyczki, ale jednocześnie by unikać „głupich” i moim zdaniem za wysokich podatków, stara się tak składać swoje zeznania podatkowe by wykorzystywać do maksimum odpisy podatkowe.

Widziałem czasami, że ktoś, kto zarabia $500,000, po odpisaniu wydatków wykazuje $100,000. Z takim dochodem w dzisiejszym rynku trudno zaszaleć.

Dlatego banki stworzyły „self declared” program, który pozwala właścicielom biznesów pokazać gross income i zadeklarować ile faktycznie pozostaje dla nich do obsługi kredytów. Dzięki temu programowi, kiedy banki widzą wpłaty na konto bankowe, można pomóc wielu ludziom nabyć nieruchomości.

 

Na zakończenie dwie uwagi.

 

Stress Test – moim zdaniem rząd robi więcej złego niż dobrego poprzez wprowadzanie swoich „mądrych pomysłów”. Jednym z nich jest test czy kwalifikujemy się na spłacanie pożyczki, gdyby oprocentowania nagle wzrosły o 2%. Dziś najniższe oprocentowanie waha się blisko 4.75%, czyli obliczenia są robione bazując na 6.75% przy 25-letniej amortyzacji. W tym teście uwzględnia się również koszty utrzymania domu i innych zadłużeń.

Bez owijania w bawełnę – jeśli ktoś kupuje dziś dom za prawie milion i ma 10% wpłaty własnej, to para musi zarabiać około $250,000 brutto, by się na taki mortgage zakwalifikować! Prosze mi powiedzieć – ilu młodych ludzi tyle zarabia? To jest kompletny nonsens.

Dlatego dziś, by wyglądać dobrze “na papierze”, często do aplikacji dopisuje się rodziców, braci, wujków. Czasami „załatwia” się „part time job letter” albo kupuje się domy, które umożliwiają wynajem drugiego unitu i dochód z tego wynajmu (jeśli unit jest legalny) możemy użyć do dochodów.

Mój tekst ma na celu uświadomienie Państwu, że załatwianie pożyczek hipotecznych to gąszcz przepisów, w którym warto skorzystać z pomocy specjalistów. A pierwszą osobą, która powinna wspomóc decyzję banku czy mortgage brokera powinien być Państwa agent real estate.

 

Jak zawsze zapraszam do kontaktu, zadawania pytań, spotkań i oczywiście do współpracy.

 

Pozdrawiam,

Maciek Czapliński

905 278 0007